Skjulte fejl og mangler ved en bolig, der var til stede på dagen for overtagelse, dækkes af en såkaldt ejerskifteforsikring. Skjulte fejl og mangler vil sige, at disse ikke fremgår af elinstallationsrapporten og/eller tilstandsrapporten, købsaftalen, eller på anden måde ikke er kendt på forhånd af køber. Der udbydes to typer ejerskifteforsikringer: Ejerskifteforsikring med standarddækning og ejerskifteforsikring med udvidet dækning.
Hvornår og hvordan indhentes tilbud på ejerskifteforsikring?
Når en elinstallationsrapport og en tilstandsrapport foreligger, kan et tilbud på en ejerskifteforsikring hos et forsikringsselskab, der udbyder sådanne forsikringer, indhentes af sælger. Det er enkelt at indhente et tilbud på ejerskifteforsikring. Dette foregår oftest ved, at de to rapporter sendes til det ønskede forsikringsselskab via. en mail, hvori ønsket om et tilbud på en ejerskifteforsikring fremgår. Du kan eventuelt bede om også at få et tilbud på en husforsikring, da køber også vil få brug for en sådan.
Ejerskifteforsikringens pris
Priserne på ejerskifteforsikringer varierer afhængigt af hvilket forsikringsselskab tilbuddet indhentes hos, samt af ejendommens alder, størrelse og pris. Køber kan tegne en forsikring med standarddækning eller en forsikring med udvidet dækning, valg af dækning afspejles også i forsikringens pris. Forsikringspræmiens beløb variere i 2015 mellem ca. kr. 8.000 for de billigste forsikringer med standarddækninger til ca. kr. 45.000 for de dyreste, med udvidet dækning. Beløbet for den valgte forsikring betales på én gang.
Køber er ikke forpligtet af det forsikringstilbud, der fremlægges af sælger, der kan frit vælges et andet forsikringsselskab. Sælger er forpligtiget til at betale halvdelen af præmien på det billigste forsikringstilbud, som forelægges for køber. Såfremt køber vælger et andet tilbud, end det der fremlægges af sælger, påvirker det altså ikke sælgers andel af betalingen. Det er ofte fordelagtigt for køber, at kontakte flere forsikringsselskaber med henblik på at indhente tilbud på en ejerskifteforsikring. Spørg forskellige forsikringsselskaber om vilkår og priser.
Ejerskifteforsikring med standarddækning
Ejerskifteforsikringen kan tegnes med en minimumsdækning, der opfylder lovens minimumskrav, jf. ”Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.”
Ejerskifteforsikringen med standartdækning dækker udbedring af de skader, som var til stede på overtagelsesdagen, og som ikke fremstår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Det kan dog forekomme at forholdet ikke dækkes af forsikringen, f.eks. fordi forsikringsbetingelserne ikke omfatter skaden.
De forhold, hvor en fejl eller mangel er forkert beskrevet i tilstandsrapporten, dækkes også af forsikringen.
Forsikringen dækker ikke de forhold, der er blevet oplyst i forbindelse med ejendomshandlen eller af ejendommens tidligere ejer.
Desuden dækker en ejerskifteforsikring med standartdækning manglende vvs-installationer/elinstallationer eller vvs-installationer/elinstallationer med væsentligt nedsat funktion i og under de forsikrede bygninger, til ydersiden af de forsikrede bygningers fundament. Forsikringen dækker derudover også lovliggørelse af ulovlige forhold ved tilsvarende installationer, såfremt disse ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
En ejerskifteforsikring dækker derudover også visse forøgede byggeudgifter, ved udbedring af skader for at bygningerne lever op til nutidens bygningskrav, samt rimelige omkostninger til teknisk bistand og genhusning.
Ejerskifteforsikringen med standartdækning løber typisk i 5 år.
Ejerskifteforsikring – med udvidet dækning
Ejerskifteforsikring med udvidet dækning omfatter foruden indholdet af en standarddækning typisk også:
- Hvis boligens indretning ikke opfylder lovkrav (f.eks. manglende vådrumssikring).
- Udbedringer af forhold ved grunden, som skader boligen
- Hvis der findes ulovlige kloak- og stikledninger på grunden udenfor bygningernes fundamenter
- Eventuelle skader på lovlige stikledninger og kloaker
- Delvise dækninger af kosmetiske forskelle
- Evt. forurening på grunden (op til kr. 1.000.000), hvis myndighederne påbyder at grunden renses
- Udslip af forbrugsvand, olie eller naturgas som følge af en skade
- Hvis der bliver behov for skimmelafrensning af indboet
En ejerskifteforsikring med udvidet dækning løber typisk i 10 år
Du kan læse mere om, hvad en ejerskifteforsikring dækker, i forsikringsbetingelserne, eller du kan kontakte dit forsikringsselskab.
Frigørelse fra sælgers mangelansvar
Som sælger kan en frigørelse fra det 10-årige mangelansvar ske ved at:
- Fremlægge en tilstands- og elinstallationsrapport for køber
- Fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring for køber, og give køber et skriftligt tilsagn om, at du som sælger vil betale et beløb tilsvarende halvdelen af forsikringspræmien på det forsikringstilbud du har fremlagt for køber
- Underrette køber om, at det almindelige ansvar for mangler bortfalder.
Dette skal ske inden køber underskriver købsaftalen.
